Dėl daugiabučio namo administratoriaus atsakomybės ir nuostolių atlyginimo

Šį kartą apie dar vieną laimėjimą ir klausimą, kuris yra aktualus daugeliui žmonių – daugiabučio namo administratoriaus atsakomybę.

Mano Klientai, t.y. ieškovai kreipėsi į teismą prašydami  priteisti iš  UAB „Mano Būstas Šiauliai“   19 813,46 Eur žalos (nuostolių) atlyginimą už patalpų remontą, 534,30 Eur už vidaus metalinių stelažų perdažymą ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovai nurodė, kad 2018 m. liepos 18 d. ryte buvo aplietos ieškovams priklausančios negyvenamosios patalpos – parduotuvė. Avarijos metu namo laukinė siena buvo šlapia, į ieškovams priklausančias patalpas bėgo vanduo iš aukščiau esančių patalpų, nes buvo trūkęs vamzdis, nepriklausantis ieškovams, tai buvo bendro naudojimo vamzdynas. Daugiabučio namo  gyventojai 2012 m. liepos 16 d. yra sudarę Jungtinės veiklos sutartį (toliau – JVS). Minėta sutartimi jie paskyrė atsakovę UAB „Mano Būstas Šiauliai“, kaip įgaliotą asmenį, kuri įpareigota organizuoti namo bendrojo naudojimo objektų, taip pat namui priskirto žemės sklypo naudojimą, priežiūrą ir kitokį tvarkymą, organizuoti namo techninę priežiūrą, namo bendro naudojimo objektų atnaujinimą, avarijų lokalizavimą ir likvidavimą, užtikrinti namo naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimą. Atsakovė savo pareigas vykdė netinkamai, t. y. neužtikrino, kad būtų tinkamai prižiūrimi bendro naudojimo objektai, tarp jų ir vamzdynas, kuris trūko.

Atsakovė UAB „Mano Būstas Šiauliai“ nesutikdama su ieškiniu nurodė, kad atsakovė daugiabučio namo bendraturčiams paslaugas teikia tarp jų sudarytos jungtinės veiklos sutarties pagrindu ir nėra paskirta daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratore. Taigi, atsižvelgiant į tai, kad atsakovė teikia paslaugas sutartiniais pagrindais, į tai, jog ieškovai nenurodo jokio teisinio pagrindo, sudarančio prielaidas taikyti atsakovei deliktinę atsakomybę, akivaizdu, jog sprendžiant tarp šalių kilusį ginčą taikytinos sutartinę atsakomybę reglamentuojančios teisės normos ir taisyklės. Pažymėjo, jog atsakovė tinkamai ir laiku vykdo jungtinės veiklos sutarties dalyvių jam suteiktas teises ir priskirtas pareigas, įtvirtintas jungtinės veiklos sutarties 3 punkte, įskaitant, bet neapsiribojant organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų ir namui priskirto žemės sklypo priežiūrą, pildo techninę dokumentaciją, organizuoja daugiabučio namo bendraturčių sprendimų priėmimą, apskaičiuoja ir paskirsto mokesčius, atlieka kitas sutartyje įtvirtintas funkcijas. Atsakovei nėra suteikta teisė savavališkai, t. y. be patalpų savininkų sprendimo, atlikti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, pavyzdžiui, vamzdynų, keitimo darbus. Atsižvelgiant į tai, akivaizdu, jog nėra jokio teisinio ir faktinio pagrindo konstatuoti, jog atsakovė, neva, pažeidė iš jungtinės veiklos sutarties kylančias sutartines prievoles, todėl atsakovės neteisėti veiksmai lieka neįrodyti.

Pirmosios instancijos teismas ieškovų ieškinį tenkino iš dalies – priteisė iš atsakovės UAB „Mano Būstas Šiauliai“ ieškovams 11855,58 Eur žalos atlyginimą. Teismas pažymėjo, kad namo savininkai sudarę JVS, savo teises ir pareigas nusprendė įgyvendinti per įgaliotą asmenį – atsakovę, todėl ieškovai pagrįstai reikalavimą dėl žalos atlyginimo pareiškė būtent namo įgaliotam asmeniui. Be kitų įsipareigojimų, įgaliotas asmuo (atsakovė) JVS 3. 2.1. punktu buvo įgaliotas/įsipareigojęs užtikrinti namo naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimą. Įvertinęs JVS nuostatas bei UAB „Mano Būstas Šiauliai“ (buv. UAB „Šiaulių būstas“) komerciniame pasiūlyme užfiksuotas įgalioto asmens teikiamas paslaugas, teismas padarė išvadą, jog daugiabučio namo bendrasavininkai ir jų įgaliotas asmuo (atsakovė) sudarė susitarimą, kuriuo atsakovė už atlygį įsipareigojo vykdyti pastato, tarp jų ir vandentiekio bei nuotekų sistemų priežiūrą, techninę priežiūrą, defektų nustatymą, o nustačius defektus apie juos pranešti daugiabučio namo bendrasavininkams ir teikti pasiūlymus dėl nustatytų defektų pašalinimo.

Teismas padarė išvadą, kad atsakovė vykdydama savo sutartinius įsipareigojimus pagal JVS, nebuvo itin rūpestinga ir savo pareigas vykdė netinkamai, paviršutiniškai ir žurnalą pildė formaliai, nesuteikdama išskirtinio dėmesio tinkamai visų defektų atsiradimo (jų šalinimo) fiksavimui ir juo labiau nedėjo pakankamai pajėgų, siekiant išvengti kokių nors prižiūrimo objekto avarijų. Teismas sprendė, jog būtent atsakovė, būdama daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų prižiūrėtoja, privalėjo užtikrinti tinkamą jų priežiūros realizavimą, t. y. privalėjo garantuoti, kad sistemų priežiūra bus vykdoma atliekant tiek prevencinio, tiek ir korekcinės priežiūros ir avarijų likvidavimo pobūdžio darbus. Teismas pripažino, kad atsakovė neužtikrino privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo pagal STR, netinkamai atliko savo pareigas numatytas JVS ir  CK 4.85 straipsnį, t. y. atliko neteisėtus veiksmus, esančius priežastiniame ryšyje su ieškovams padaryta žala.

Atsakovė nesutikdama su tokiu pirmosios instancijos teismo sprendimu, buvo pateikusi apeliacinį skundą, tačiau Šiaulių apygardos teismas 2022 m. lapkričio 7 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-470-368/2022 atsakovės UAB „Mano Būstas Šiauliai“ apeliacinį skundą atmetė ir pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.